新税法是商业地产的胜利

更新: 2019 年 7 月 15 日

新税法:商业地产的胜利


如果您还没有投资商业【关键词】,也许您应该投资。去年 12 月签署成为法律的 2017 年减税和就业法案代表了过去 30 年来美国最重要和最彻底的税收改革,通常被视为商业【关键词】 (CRE) 行业的一大胜利。虽然该法律的全部效力可能需要数年时间,但某些新规定将对商业地产行业产生实质性影响。此外,新法律保留了该法案之前行业的大部分税收优惠。这种组合意味着 CRE 所有者和投资者的繁荣,包括那些涉及【关键词】投资信托 (REIT) 的人。


新法最大的变化之一是传递扣除。根据第 199A 条,以合伙企业、有限责任公司或 S 公司形式组织的实体最多可以扣除其合格业务收入的 20%。虽然它很复杂,受到许多限制,并在 2025 年之后结束,但这项规定对于符合条件的精明的 CRE 投资者来说具有巨大的储蓄潜力。它也提出了很多问题。该法案颁布后,业内人士立即警告说,美国国税局需要发布额外的法规来帮助澄清新规定。美国国税局上月初在一份 184 页的文件中宣布了这些拟议的法规。虽然尚未最终确定,但在最终法规发布之前,投资者应依赖该提案获得与第 199A 节相关的额外指导。


这项新的扣除额包括通过股息转移给 REIT 投资者的收入,从而有效地降低了他们的整体税率。这意味着,根据 Nareit(前身为全国【关键词】投资信托协会)的说法,以前支付 39.6% 股息的股东现在的股息率将大幅降低至 29.6%,从而使 REITs 对投资者具有吸引力,并可能刺激需求为股份。


新法律还包括对折旧和费用规则的许多更改。虽然以前只能申请 50% 的额外折旧,但业主现在可以支付某些合格房产的全部成本。资格要求该财产的折旧年限少于 20 年,并且必须是所有者第一次使用。二手房产现在也有资格,只要它是新业主的第一次使用。


企业所得税率从 35% 降至 21%,废除企业替代性最低税,以及能够在购买当年全额扣除商业地产的抵押贷款利息,也为商业地产行业节省了资金。


CRE 所有者和投资者的另一大胜利是该法案维护了现有的税收优惠,例如历史保护和修复税收抵免以及 1031 交易所。在后者下,也称为“同类交换”,如果将收益再投资于另一个类似财产(符合 IRS 同类标准),则可以推迟对出售财产征收的资本利得税。交易次数没有限制,并且在最终销售发生之前无需缴税。根据新法律,【关键词】是现在唯一可以使用这种税收递延机制的资产。


要充分了解新税法如何影响您和您的企业,请联系合格的税务专业人士或查找更多信息 美国国税局 或 Urban-Brookings 税收政策中心,网址为 税收政策中心.org.


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